11 十月

超级通胀将至,科技巨头和华尔街机构在干什么?

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由于疫情期间政府大规模经济刺激、救助计划出台,市场流动充沛,疫情期间美国规模最大的几家科技公司坐拥创纪录的现金。然而持有大量现金他们获得的回报几乎为零,而且也没有其他合适的方式进行投资,加之全球超级通胀的大环境已经成为不争的事实,因此这些公司进行了大量的地产投资。


谷歌上周宣布以21亿美元购买一处曼哈顿的商业物业,这是自疫情大流行开始以来一系列大型企业房地产投资中的最新一起。亚马逊去年斥资9.78亿美元收购了曼哈顿原Lord & Taylor 百货公司商业空间。Facebook以 3.68 亿美元 购买了位于华盛顿州贝尔维尤的办公园区。


(亚马逊收购的曼哈顿原Lord & Taylor 百货公司商业空间)

根据标准普尔全球市场情报公司(S&P Global Market Intelligence)的数据,美国上市公司总的现金和短期投资规模达2.58万亿美元,与此同时持有价值1.64 万亿美元的土地和建筑物,与10年前相比增长了 38%,也是过去10年的最高水平。零售商如沃尔玛和连锁餐厅如麦当劳长期以来一直是其专卖店的主要业主。大型科技公司现在也加入其中,抢占办公室、数据中心、仓库甚至零售空间。


购买房地产是这些公司避免时而昂贵且繁琐租赁事务的一种方式,他们经常租用这些物业并最终成为自己的房东。这些物业通常是新建或翻新的,部分是在未来可持续升值的定制型物业。


根据标准普尔的数据,全美上市公司持有 2.58万亿美元的现金、现金等价物和短期投资,不包括房地产和金融公司。这比 2011 年第四季度增长了 90% 以上。


布鲁克菲尔德资产管理公司房地产业务首席执行官布赖恩金斯顿表示,利率徘徊在历史最低点附近,因此公司购买房地产可以获得比将资金投资于低风险债券或其他公共证券更高的回报。


根据标准普尔的数据显示,非地产企业持有地产规模最大的五家公司分别为:

  1. 沃尔玛:1168.91亿美元;

  2. 亚马逊:573.2亿美元;

  3. 谷歌:497.3亿美元;

  4. 微软:475.9亿美元;

  5. AT&T:419.9亿美元;

随着全球通胀的持续上涨,对不动产、大宗商品的投资需求将进一步加大。J.P Morgan 账面准备了5000多亿美金准备投资不动产、大宗商品等抗通胀资产。10月4日KKR宣布其第三只美洲地产机会基金募集了43亿美元,该基专注投向美国可以抵御疫情影响的地产类别。该基金已经承诺投资10亿美元于美国工业地产、出租物业、自主仓储及学生公寓等可以产生稳定现金流的物业类型。KKR房地产业务全球负责人Ralph Rosenberg表示该公司倾向于投资受疫情因素驱动加速需求增长的资产类别。该基金投资者包括公共养老金、主权财富基金、保险公司、家族办公室、高净值个人投资者和其他机构投资者。



08年经济危机之后,全球经济并没有恢复只不过在超低利率甚至负利率下,加上充裕流动性的大环境下艰难维持。去年突如其来的疫情使全球经济雪上加霜,本已超低的利率环境无法再降,只能大规模印钞。而印钞的规模远超我们常人之认知范围,美国GDP为21万亿美元,但在川普任期3万亿刺激规模之后,拜登政府出台1.9万亿纾困计划,加之未来大规模基建计划。美联储资产负债表从2020年初到2021年中增加了近4万亿美元,已超过8万亿美元。日本GDP约5万亿美元但经济刺激规模超2万亿。而这只是全球诸多国家的缩影。


由此带来的是人类经济史上的前所未有的超级大通胀时代,过去一年多全球大众商品价格一路飞涨,近期全国范围的拉闸限电背后也是煤炭、天然气及石油等大宗商品价格上涨的结果之一。除此之外主要发达经济体房屋价格普遍高涨。根据莱坊的数据,在截止6月份的过去一年中,全球55个国家地区的房价上涨超过9%。而像美国、澳大利亚、新西兰和加拿大等国家的名义房价涨幅超过 16%。6月份全加平均房价超过67.9万加币,其中大多伦多地区达109万加币,大温哥华地区达117.5万加币。同期澳洲房屋中位价达77.9万澳币,其中新州超100万澳币,维州达83.46万澳币。


而应对通胀最好的方式就是投资具有通胀对冲属性的实物资产,对个人投资者来说合适区位的房产则为最佳选择。首先房产价格与原材料价格成正相关,原材料价格上涨房价上涨。此外出租类房产具有稳定现金流,特别是在房价上涨可负担性下降时,租赁市场需求会加大。


据美国专业房地产咨询机构John Burns 的不完全统计,去年初至今年9月Single Family Rental & Build for Rent定制型长租别墅市场投资和并购交易涉及金额规模达297.6亿美元。主要以大型机构为主,包括J.P Morgan 摩根大通, Brookfield 博枫,Goldman Sachs高盛,Blackstone黑石, KKR 和 Invesco景顺 等大型投资机构,也包括Allianz安联保险 和 Pacific Llife太平洋人寿等大型保险机构,此外还包括JLL仲量联行地产服务和投资机构。


再者,目前美国房产市场价格与其他主要经济体相比,如澳洲、加拿大及新加坡等国房价相比处于低位水平。特别像德州,与东西海岸城市相比处于价格洼地。此外德州由于其税收优势,物价水平及亲商环境,吸引了大批企业和个人迁入。人口增长和就业增长一直领先全美,加之主要经济产业以实体经济为主,为未来房产市场的发展奠定了坚实基础。


参考资料:

  1. https://www.wsj.com/articles/big-tech-companies-amass-property-holdings-during-covid-19-pandemic-11632821401  

  2. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-10-04/kkr-raises-4-3-billion-for-real-estate-investments-in-americas

  3. https://www.reuters.com/business/finance/jpmorgan-stockpiling-cash-waiting-interest-rates-rise-ceo-2021-06-14/

  4. https://www.ft.com/content/0a2b8ed2-55bc-44b9-82e4-a325291154d6

  5. The Canadian Real Estate Association

  6. Australian Bureau of Statistics

  7. John Burns Real Estate Consulting